Tặng cho quyền sử dụng đất: Thủ tục và những lưu ý quan trọng mới nhất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch phổ biến giữa cha mẹ và con, vợ chồng, anh chị em hoặc người thân trong gia đình. Tuy nhiên, trên thực tế, rất nhiều trường hợp sau khi thực hiện việc tặng cho lại phát sinh tranh chấp do không đáp ứng điều kiện pháp luật, không thực hiện đúng thủ tục hoặc hợp đồng bị vô hiệu.

Vậy thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào? Hồ sơ gồm những gì? Có phải nộp thuế hay không? Trường hợp nào hợp đồng tặng cho bị vô hiệu? Bài viết dưới đây của Luật sư Đông sẽ phân tích chi tiết các quy định mới nhất để bạn đọc dễ dàng áp dụng.

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự 2015,
• Luật Đất đai 2024,
• Luật Công chứng 2024,
• Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi bổ sung 2012
• Nghị định số 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ

Tặng cho quyền sử dụng đất là gì?

Tặng cho quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất tự nguyện chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác mà không yêu cầu đền bù. Sau khi hoàn thành đầy đủ thủ tục theo quy định, người nhận tặng cho trở thành người sử dụng đất hợp pháp và được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản và chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.

Đối với quyền sử dụng đất, ngoài quy định của Bộ luật Dân sự thì còn phải tuân thủ các quy định của Luật Đất đai năm 2024, Luật Công chứng năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Những trường hợp phổ biến gồm:

• Cha mẹ tặng cho đất cho con;
• Ông bà tặng cho cháu;
• Vợ chồng tặng cho tài sản riêng;
• Anh chị em tặng cho nhau;
• Cá nhân tặng cho người khác;
• Tặng cho tổ chức, doanh nghiệp.

Điều kiện để được tặng cho quyền sử dụng đất

Không phải mọi thửa đất đều có thể thực hiện việc tặng cho. Pháp luật quy định người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền tặng cho khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện nhất định.

Thông thường, quyền sử dụng đất được phép tặng cho khi:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ hoặc Sổ hồng), trừ trường hợp pháp luật có quy định khác;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Đất còn trong thời hạn sử dụng;
• Không thuộc trường hợp bị hạn chế chuyển quyền theo quy định pháp luật.

Ngoài các điều kiện chung nêu trên, từng loại đất, từng đối tượng sử dụng đất hoặc từng địa phương có thể còn có những điều kiện riêng.

Ví dụ:

• Đất đang thế chấp thì phải được giải chấp hoặc được bên nhận thế chấp đồng ý theo quy định.
• Đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng thì việc tặng cho phải có sự đồng ý của cả hai người.
• Đất thuộc đồng sở hữu của nhiều người thì phải có sự thống nhất của tất cả đồng chủ sử dụng.

Nếu không đáp ứng điều kiện, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ từ chối thực hiện thủ tục sang tên.

Điều kiện của bên tặng cho và bên nhận tặng cho

Điều kiện của bên tặng cho

Người tặng cho phải:

• Là người có quyền sử dụng đất hợp pháp;
• Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;
• Việc tặng cho hoàn toàn tự nguyện;
• Không bị lừa dối, cưỡng ép hoặc đe dọa;
• Có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất.

Nếu người tặng cho là người mất năng lực hành vi dân sự hoặc việc ký hợp đồng do bị ép buộc thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu.

Điều kiện của bên nhận tặng cho

Người nhận tặng cho cần:

• Có năng lực hành vi dân sự theo quy định;
• Thuộc đối tượng được nhận chuyển quyền sử dụng đất;
• Không thuộc trường hợp pháp luật cấm nhận chuyển quyền.

Ví dụ:

Người nước ngoài không thuộc đối tượng được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam, trừ các trường hợp pháp luật có quy định đặc biệt.

Hồ sơ cần chuẩn bị

Một bộ hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất thông thường gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);
• CCCD/Hộ chiếu của các bên;
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc Giấy đăng ký kết hôn;
• Sổ hộ khẩu (nếu có);
• Giấy khai sinh hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ (nếu xin miễn thuế);
• Dự thảo hợp đồng tặng cho (nếu đã chuẩn bị);
• Phiếu yêu cầu công chứng;
• Các giấy tờ khác theo yêu cầu của tổ chức công chứng.

Trong nhiều trường hợp, công chứng viên sẽ yêu cầu bổ sung giấy xác nhận tài sản riêng hoặc văn bản thỏa thuận tài sản chung của vợ chồng để bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch.

Thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Quy trình công chứng thường gồm các bước:

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng.

Bước 3: Công chứng viên kiểm tra giấy tờ, xác minh nếu cần thiết.

Bước 4: Các bên đọc lại hợp đồng, ký trước mặt công chứng viên.

Bước 5: Công chứng viên ký chứng nhận và trả hợp đồng.

Sau khi hoàn thành công chứng, hợp đồng mới đủ điều kiện để thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

Thủ tục đăng ký biến động, sang tên

Sau khi công chứng hợp đồng, các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động để chuyển tên trên Giấy chứng nhận.

Trình tự thực hiện gồm:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ.

Hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký biến động;
• Hợp đồng tặng cho đã công chứng;
• Sổ đỏ bản gốc;
• CCCD các bên;
• Tờ khai thuế;
• Tờ khai lệ phí trước bạ;
• Giấy tờ miễn thuế (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ tại:

• Văn phòng đăng ký đất đai;
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
• Trung tâm phục vụ hành chính công (tùy từng địa phương).

Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính.

Bước 4: Người dân nộp thuế, lệ phí (nếu có).

Bước 5: Cơ quan đăng ký đất đai cập nhật biến động và cấp Giấy chứng nhận mang tên người nhận tặng cho.

Việc không đăng ký sang tên có thể dẫn đến nhiều rủi ro trong quá trình quản lý, sử dụng hoặc khi phát sinh tranh chấp.

Thuế, lệ phí phải nộp

Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân, thu nhập từ nhận quà tặng là bất động sản thuộc đối tượng chịu thuế, trừ trường hợp được miễn.

Mức thuế phải nộp

Nếu không thuộc trường hợp được miễn, thuế thu nhập cá nhân phải nộp bằng 10% giá trị phần bất động sản nhận tặng cho vượt trên 10 triệu đồng trong mỗi lần nhận. Giá trị bất động sản được xác định theo bảng giá đất hoặc căn cứ tính thuế theo quy định hiện hành.

Ví dụ:

Anh A được người bạn tặng cho một thửa đất có giá tính thuế là 2 tỷ đồng.

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp được xác định như sau:

• Giá trị tính thuế: 2.000.000.000 đồng
• Phần được miễn: 10.000.000 đồng
• Giá trị tính thuế: 1.990.000.000 đồng
• Thuế TNCN = 1.990.000.000 × 10% = 199.000.000 đồng.

Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

Việc nhận tặng cho quyền sử dụng đất được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu việc tặng cho diễn ra giữa các đối tượng sau:

• Vợ với chồng;
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
• Cha vợ, mẹ vợ với con rể;
• Ông nội, bà nội với cháu nội;
• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
• Anh, chị, em ruột với nhau.

Để được miễn thuế, người nhận tặng cho phải nộp các giấy tờ chứng minh quan hệ như giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn, quyết định công nhận việc nuôi con nuôi hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định.

Lệ phí trước bạ

Sau khi hoàn thành việc công chứng hợp đồng tặng cho, người nhận tặng cho phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động và sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thông thường, khi đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với nhà, đất, người nhận phải nộp lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, giá trị tính lệ phí được xác định theo quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ và bảng giá đất do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Ví dụ:

Giá trị thửa đất theo căn cứ tính lệ phí trước bạ là 3 tỷ đồng.

Lệ phí trước bạ phải nộp:

3.000.000.000 × 0,5% = 15.000.000 đồng.

Các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ

Các trường hợp nhận tặng cho giữa những người có quan hệ huyết thống hoặc hôn nhân sau đây được miễn lệ phí trước bạ nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật:

• Vợ với chồng;
• Cha mẹ với con;
• Cha mẹ nuôi với con nuôi;
• Ông bà với cháu;
• Anh, chị, em ruột với nhau;
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
• Cha vợ, mẹ vợ với con rể.

Để được miễn, người dân cần nộp kèm hồ sơ chứng minh quan hệ gia đình khi thực hiện thủ tục đăng ký sang tên.

Phí công chứng hợp đồng tặng cho

Ngoài các khoản thuế và lệ phí nêu trên, các bên còn phải nộp phí công chứng.

Phí công chứng không cố định mà được tính theo giá trị quyền sử dụng đất hoặc giá trị hợp đồng tặng cho, căn cứ theo biểu mức thu do pháp luật quy định.

Đối với những thửa đất có giá trị lớn, phí công chứng có thể lên đến vài triệu đồng.

Ngoài phí công chứng còn có:

• Thù lao soạn thảo hợp đồng (nếu yêu cầu tổ chức công chứng soạn);
• Chi phí sao y, chứng thực hồ sơ;
• Phí lưu giữ hồ sơ (nếu có).

Các khoản chi phí khác

Tùy từng địa phương và từng hồ sơ, người dân có thể phát sinh thêm một số khoản chi phí như:

• Phí cấp đổi hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Phí đo đạc địa chính (nếu phải đo vẽ lại thửa đất);
• Phí trích lục bản đồ địa chính;
• Phí khai thác dữ liệu đất đai;
• Lệ phí cấp bản sao hồ sơ địa chính.

Các khoản phí này thường không lớn nhưng có thể khác nhau giữa các địa phương do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.

Tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

Không phải mọi trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất đều là việc chuyển giao tài sản vô điều kiện. Pháp luật dân sự cho phép các bên thỏa thuận việc tặng cho kèm theo một hoặc nhiều điều kiện nhất định, miễn là các điều kiện đó không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và không nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với người thứ ba.

Trên thực tế, hình thức tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện khá phổ biến trong các giao dịch giữa cha mẹ và con hoặc giữa những người thân trong gia đình nhằm bảo đảm việc chăm sóc, phụng dưỡng hoặc quản lý tài sản sau khi nhận tặng cho.

Tặng cho có điều kiện là gì?

Tặng cho có điều kiện là việc bên tặng cho yêu cầu bên nhận phải thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ theo thỏa thuận thì mới được nhận hoặc tiếp tục được hưởng quyền sử dụng đất.

Điều kiện có thể được thực hiện trước hoặc sau thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất, tùy theo sự thỏa thuận của các bên.

Ví dụ:

• Cha mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất với điều kiện con có trách nhiệm chăm sóc, phụng dưỡng cha mẹ khi về già.
• Ông bà tặng cho cháu đất để xây nhà ở nhưng không được chuyển nhượng cho người khác trong một thời gian nhất định.
• Cá nhân tặng cho quyền sử dụng đất với điều kiện người nhận phải hoàn thành việc xây dựng nhà thờ họ theo đúng mục đích đã cam kết.

Để tránh tranh chấp, các điều kiện này cần được ghi nhận rõ ràng trong hợp đồng tặng cho, xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên, thời hạn thực hiện và hậu quả pháp lý nếu điều kiện không được đáp ứng.

Điều kiện tặng cho phải đáp ứng yêu cầu gì?

Điều kiện trong hợp đồng tặng cho phải bảo đảm các yêu cầu sau:

• Không vi phạm điều cấm của pháp luật;
• Không trái đạo đức xã hội;
• Có nội dung rõ ràng, cụ thể và có thể thực hiện được;
• Không nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với người thứ ba hoặc che giấu một giao dịch khác.

Ví dụ, điều kiện yêu cầu người nhận phải thực hiện hành vi trái pháp luật hoặc từ bỏ các quyền nhân thân được pháp luật bảo vệ sẽ không có giá trị pháp lý.

Bên nhận không thực hiện điều kiện thì có bị lấy lại đất không?

Đây là một trong những vấn đề phát sinh tranh chấp nhiều nhất trên thực tế.

Nếu hợp đồng quy định rõ quyền của bên tặng cho được yêu cầu hủy bỏ giao dịch hoặc đòi lại quyền sử dụng đất khi bên nhận không thực hiện điều kiện thì bên tặng cho có quyền yêu cầu bên nhận thực hiện nghĩa vụ hoặc khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, không phải cứ cha mẹ đã tặng cho đất là có quyền lấy lại bất cứ lúc nào. Sau khi hợp đồng có hiệu lực và người nhận đã hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên, quyền sử dụng đất đã được chuyển giao. Việc đòi lại đất chỉ có thể được xem xét khi có căn cứ pháp lý, chẳng hạn như:

• Bên nhận không thực hiện điều kiện đã cam kết trong hợp đồng;
• Hợp đồng bị vô hiệu theo quy định của pháp luật;
• Các bên có thỏa thuận khác về việc chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng.

Nếu hợp đồng chỉ ghi nhận việc tặng cho mà không quy định điều kiện hoặc điều kiện được thể hiện mơ hồ, không có căn cứ chứng minh, thì việc yêu cầu lấy lại đất sẽ gặp nhiều khó khăn.

Một số lưu ý khi lập hợp đồng tặng cho có điều kiện

Để hạn chế tranh chấp, khi lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, các bên nên lưu ý:

• Ghi rõ nội dung điều kiện trong hợp đồng công chứng;
• Xác định cụ thể thời điểm, thời hạn và cách thức thực hiện điều kiện;
• Quy định rõ hậu quả pháp lý nếu bên nhận không thực hiện điều kiện;
• Có tài liệu, chứng cứ chứng minh việc thực hiện hoặc không thực hiện điều kiện khi cần thiết;
• Tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký hợp đồng đối với các giao dịch có giá trị lớn hoặc điều kiện phức tạp.

Những trường hợp hợp đồng tặng cho vô hiệu

Trong thực tiễn xét xử, rất nhiều hợp đồng tặng cho bị Tòa án tuyên vô hiệu.

Các trường hợp phổ biến gồm:

Hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Ví dụ:

• Người ký không phải chủ sử dụng đất;
• Tự ý ký thay người khác;
• Đất là tài sản chung nhưng chỉ một người ký.

Nếu việc ký hợp đồng được thực hiện do bị ép buộc hoặc bị lừa thì Tòa án có thể tuyên vô hiệu.

Nhiều trường hợp lập hợp đồng tặng cho nhằm che giấu hợp đồng mua bán để trốn thuế hoặc nhằm tẩu tán tài sản.

Ví dụ:

• Tặng cho đất đang bị kê biên;
• Tặng cho đất không đủ điều kiện chuyển quyền;
• Tặng cho nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án.

Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất

Các tranh chấp thường gặp gồm:

• Cha mẹ cho đất nhưng không làm thủ tục sang tên;
• Cho đất bằng lời nói;
• Cho đất có điều kiện nhưng bên nhận không thực hiện;
• Hợp đồng bị giả mạo chữ ký;
• Một người tự ý tặng cho tài sản chung;
• Yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho;
• Tranh chấp thừa kế liên quan đến đất đã được tặng cho;
• Tranh chấp về hiệu lực hợp đồng công chứng.

Để hạn chế tranh chấp, các bên nên:

• Công chứng hợp đồng đầy đủ;
• Sang tên ngay sau khi công chứng;
• Lưu giữ toàn bộ hồ sơ;
• Ghi nhận rõ điều kiện tặng cho (nếu có);
• Tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký kết đối với các giao dịch có giá trị lớn hoặc tài sản có nguồn gốc phức tạp.

• Thừa kế quyền sử dụng đất: thủ tục và cách chia di sản mới nhất
• Tranh chấp đất đai năm 2026: Quy định, thủ tục giải quyết
• 6 phiên tòa Hành Chính – Đất đai giành thắng lợi của Luật sư Đông
• Hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất đai tại Lạng Sơn – Luật sư Đông
• Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Bắc Kạn

Luật sư hỗ trợ thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

Việc tặng cho quyền sử dụng đất tưởng chừng đơn giản nhưng trên thực tế có thể phát sinh nhiều vướng mắc về điều kiện pháp lý, tài sản chung – riêng, nghĩa vụ tài chính và thủ tục đăng ký biến động. Sự hỗ trợ của luật sư sẽ giúp hạn chế rủi ro, tiết kiệm thời gian và bảo đảm quyền lợi của các bên.

Luật sư Đông cung cấp các dịch vụ:

• Tư vấn điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất;
• Kiểm tra tính pháp lý của Giấy chứng nhận và hồ sơ đất đai;
• Tư vấn Soạn thảo hợp đồng tặng cho chặt chẽ, đúng quy định;
• Tư vấn miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ;
• Đại diện khách hàng làm việc với tổ chức công chứng và cơ quan đăng ký đất đai;
• Hỗ trợ thực hiện thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận;
• Tư vấn và tham gia giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại Tòa án.

Với kinh nghiệm giải quyết nhiều vụ việc về đất đai trên cả nước, đội ngũ luật sư của Luật Minh Khang luôn đồng hành cùng khách hàng từ giai đoạn tư vấn, hoàn thiện hồ sơ đến khi hoàn tất thủ tục hoặc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Tặng cho quyền sử dụng đất là giao dịch có giá trị lớn và chịu sự điều chỉnh của nhiều quy định pháp luật. Để giao dịch có hiệu lực và tránh các tranh chấp phát sinh, các bên cần đáp ứng đầy đủ điều kiện, thực hiện đúng trình tự công chứng, đăng ký sang tên và hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Liên hệ Luật sư Đông:

• Số điện thoại, Zalo: 0362.735.057  (Trường hợp liên hệ Ls Đông không nghe máy do đang tham gia phiên tòa, anh/chị vui lòng nhắn nội dung vụ việc qua Zalo, Luật sư sẽ phản hồi trong thời gian sớm nhất)
• Facebook: Facebook Luật sư Đông
•  Email: Luatsudong06@gmail.com