Giải quyết tranh chấp đất đai

Nội dung chính

Luật sư Đông tham gia giải quyết tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất

Tranh chấp đất đai diễn ra ngày càng nhiều và phổ biến nhất là khi đất ngày càng có giá thì ở những nơi như Hà Nội chỉ vài chục cm cũng là cả một vấn đề.

Vụ án tranh chấp đất đai lần này mà Luật sư Đông tham giải quyết quyết liên quan đến việc hàng xóm xây lấn sang diện tích đất của khách hàng mà Luật sư Đông đang bảo vệ 40-60 cm từ tầng 2 trở lên. Nghĩa là hàng xóm xây đua ra và phần đua ra đó nằm trên khoảng không phần đất của người khác, gây ảnh hưởng đến quá trình sử dụng đất.

Mặc dù đã nhiều lần đề nghị để nhà hàng xóm đưa ra phương án giải quyết nhưng đều không nhận được sự hợp tác, cùng đường khách hàng của Luật sư Đông mới buộc phải nhờ Luật sư hỗ trợ giải quyết tranh chấp. Đối với những vụ án giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thì việc hòa giải ở xã/phường là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện ra tòa án. Vụ án này, hiện tại Luật sư Đông đang hỗ trợ khách hàng tham gia hòa giải, giải quyết tranh chấp tại chính quyền địa phương xã. Sau khi hòa giải nếu các bên không thống nhất được phương án thì sẽ phải tiến hành khởi kiện tại tòa án.

Luật sư Đông tham gia hòa giải, giải quyết tranh chấp Đất Đai

Trên đây là hình ảnh Luật sư Đông đại diện khách hàng để tham gia hòa giải, giải quyết tranh chấp đất đai. Vụ việc vẫn đang trong quá trình giải quyết.

Các dạng tranh chấp đất đai thường gặp

Trong thực tiễn hành nghề, không phải mọi tranh chấp liên quan đến đất đều giống nhau. Mỗi loại tranh chấp có căn cứ pháp lý, phương thức giải quyết và hướng thu thập chứng cứ khác nhau. Dưới đây là những dạng tranh chấp phổ biến nhất hiện nay.

1. Tranh chấp ranh giới đất

Đây là một trong những loại tranh chấp xảy ra nhiều nhất, đặc biệt tại khu vực nông thôn, nơi việc xác định mốc giới chủ yếu dựa trên hàng rào, bờ ruộng hoặc các dấu mốc tự nhiên.

Tranh chấp ranh giới xảy ra khi các bên không thống nhất về vị trí đường ranh giữa hai thửa đất hoặc có hành vi lấn chiếm phần đất của nhau.

Những nguyên nhân thường gặp

Mốc giới ban đầu bị mất theo thời gian.
Đo đạc cũ có sai số so với bản đồ địa chính hiện nay.
Một bên tự ý xây tường, hàng rào hoặc công trình lấn sang đất liền kề.
Hai bên mua đất từ nhiều chủ sử dụng khác nhau nên diện tích thực tế bị chồng lấn.
Bản đồ địa chính qua các thời kỳ có sự khác biệt.

Ví dụ thực tế

Gia đình A sử dụng đất ổn định hơn 25 năm. Năm 2026, hộ liền kề tiến hành xây nhà và cho rằng phần hàng rào cũ nằm sai vị trí nên tự ý phá dỡ, xây lấn sang khoảng 60 cm chiều ngang. Hai bên không thống nhất được ranh giới nên phát sinh tranh chấp.

Trong trường hợp này, Tòa án thường sẽ thu thập:

Hồ sơ địa chính.
Bản đồ đo đạc qua các thời kỳ.
Biên bản xác định mốc giới.
Kết quả đo đạc hiện trạng.
Ý kiến của người sử dụng đất liền kề lâu năm.

Kinh nghiệm thực tế

Khi phát hiện hàng xóm có dấu hiệu lấn chiếm, người dân không nên tự ý tháo dỡ công trình hoặc xảy ra xô xát. Thay vào đó, nên chụp ảnh hiện trạng, đề nghị cơ quan chuyên môn đo đạc và lưu giữ toàn bộ tài liệu để làm chứng cứ nếu vụ việc phải giải quyết tại Tòa án.

2. Tranh chấp quyền sử dụng đất

Đây là dạng tranh chấp phức tạp nhất vì đối tượng tranh chấp chính là quyền sử dụng đất.

Các bên đều cho rằng mình là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với cùng một thửa đất.

Một số trường hợp phổ biến

Đất khai hoang nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.
Đất sử dụng ổn định nhiều năm nhưng chưa làm sổ đỏ.
Đất được giao bằng giấy viết tay.
Một thửa đất có nhiều người cùng quản lý.
Đất mua bán qua nhiều đời nhưng không sang tên.

Để giải quyết loại tranh chấp này, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét toàn diện các yếu tố như:

Nguồn gốc đất.
Quá trình sử dụng liên tục, ổn định.
Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Hồ sơ địa chính.
Ý kiến của chính quyền địa phương.
Chứng cứ do các bên cung cấp.

Đây cũng là nhóm tranh chấp mà việc hòa giải tại UBND cấp xã thường là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện.

3. Tranh chấp lối đi chung

Trong quá trình đô thị hóa, tranh chấp về lối đi chung ngày càng phổ biến.

Nội dung tranh chấp thường là:

Một bên xây tường chắn đường đi.
Đặt cổng khóa không cho hộ phía trong đi lại.
Thu hẹp chiều rộng của lối đi chung.
Tranh chấp về quyền mở cổng hoặc sử dụng ngõ đi.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi hợp lý. Tuy nhiên, việc xác định vị trí, chiều rộng và mức bồi thường (nếu có) phải căn cứ vào điều kiện thực tế của từng vụ việc.

Trong thực tế, rất nhiều vụ tranh chấp lối đi chung có thể được giải quyết thông qua thương lượng hoặc hòa giải nếu các bên thiện chí. Trường hợp không đạt được thỏa thuận, Tòa án sẽ xem xét hiện trạng sử dụng, hồ sơ địa chính và nhu cầu đi lại thực tế để đưa ra phán quyết.

4. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đây là loại tranh chấp phát sinh từ giao dịch mua bán đất.

Các nguyên nhân phổ biến gồm:

Bên mua đã thanh toán đủ tiền nhưng bên bán không giao đất.
Bên bán không thực hiện thủ tục sang tên.
Một thửa đất được bán cho nhiều người.
Hợp đồng chuyển nhượng bị giả mạo chữ ký.
Đất chuyển nhượng không đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
Hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm hoặc không đúng hình thức.

Trong những trường hợp này, người khởi kiện có thể yêu cầu Tòa án:

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng.
Tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
Buộc thực hiện nghĩa vụ giao đất hoặc sang tên.
Hoàn trả số tiền đã nhận.
Bồi thường thiệt hại phát sinh.

Việc lựa chọn yêu cầu khởi kiện phù hợp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả giải quyết vụ án.

5. Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất

Đây là loại tranh chấp thường phát sinh sau khi cha mẹ hoặc người thân qua đời.

Một số tình huống thường gặp:

Không thống nhất về việc chia di sản.
Có người cho rằng di chúc không hợp pháp.
Có người tự ý đứng tên toàn bộ quyền sử dụng đất.
Một số đồng thừa kế không được thông báo khi làm thủ tục khai nhận di sản.
Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận trước khi người để lại di sản qua đời.

Đối với tranh chấp thừa kế, Tòa án không chỉ xem xét quyền sử dụng đất mà còn phải xác định hàng thừa kế, hiệu lực của di chúc (nếu có), công sức quản lý, tôn tạo tài sản và các quy định về thời hiệu yêu cầu chia di sản.

Đây là nhóm vụ án thường có nhiều đương sự tham gia và đòi hỏi quá trình thu thập chứng cứ khá phức tạp.

6. Tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất

Nhiều người cho rằng việc cha mẹ cho con đất sẽ không phát sinh tranh chấp. Tuy nhiên, thực tế lại hoàn toàn ngược lại.

Các tranh chấp phổ biến gồm:

Cha mẹ chỉ hứa cho nhưng chưa lập hợp đồng.
Hợp đồng tặng cho có điều kiện nhưng bên nhận không thực hiện.
Đã ký hợp đồng nhưng chưa đăng ký sang tên.
Một người con cho rằng việc tặng cho ảnh hưởng đến quyền thừa kế của mình.
Tranh chấp về hiệu lực của hợp đồng tặng cho.

Để giải quyết loại tranh chấp này, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét ý chí của các bên khi xác lập giao dịch, hình thức của hợp đồng, việc đăng ký biến động đất đai và các tài liệu liên quan khác.

Trong nhiều trường hợp, chỉ một chi tiết nhỏ như thời điểm giao đất, việc quản lý sử dụng sau khi tặng cho hoặc chứng cứ về việc thực hiện điều kiện tặng cho cũng có thể quyết định kết quả của vụ án.

Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai

Không phải mọi tranh chấp liên quan đến đất đai đều có thể nộp đơn khởi kiện ngay tại Tòa án. Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2024, người khởi kiện cần đáp ứng các điều kiện luật định thì vụ án mới được Tòa án thụ lý giải quyết.

Việc xác định đúng điều kiện khởi kiện không chỉ giúp tiết kiệm thời gian mà còn tránh trường hợp hồ sơ bị trả lại hoặc phải bổ sung nhiều lần.

1. Người khởi kiện phải có quyền khởi kiện

Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền khởi kiện khi cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Trong tranh chấp đất đai, người khởi kiện có thể là:

Người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất.
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đồng thừa kế có quyền đối với di sản là quyền sử dụng đất.
Người được tặng cho quyền sử dụng đất.
Người có quyền, lợi ích hợp pháp bị ảnh hưởng bởi việc sử dụng đất của người khác.

Ví dụ, nếu một hộ gia đình tự ý xây dựng công trình lấn sang phần đất của bạn, bạn có quyền yêu cầu Tòa án buộc họ trả lại diện tích đất đã lấn chiếm và bồi thường thiệt hại (nếu có).

2. Vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

Không phải mọi tranh chấp đất đai đều thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án ngay từ đầu.

Tùy từng loại tranh chấp và từng trường hợp cụ thể, vụ việc có thể thuộc thẩm quyền của:

UBND có thẩm quyền theo quy định của Luật Đất đai.
Tòa án nhân dân.
Hoặc trước hết phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã.

Nếu nộp đơn sai cơ quan có thẩm quyền, hồ sơ sẽ bị trả lại hoặc phải chuyển đến cơ quan khác, làm kéo dài thời gian giải quyết.

3. Chưa được giải quyết bằng bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật

Một nguyên tắc quan trọng của tố tụng dân sự là một vụ việc không được xét xử nhiều lần.

Do đó, nếu tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật thì Tòa án sẽ không thụ lý lại, trừ những trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật (ví dụ như thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm).

4. Đáp ứng điều kiện về hòa giải (nếu pháp luật quy định)

Đây là điều kiện khiến nhiều người dân nhầm lẫn nhất.

Nhiều người cho rằng mọi tranh chấp đất đai đều phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện. Tuy nhiên, nhận định này không hoàn toàn chính xác.

Việc hòa giải bắt buộc hay không phụ thuộc vào bản chất của tranh chấp, chứ không phụ thuộc vào giá trị tài sản hay diện tích đất.

Có bắt buộc hòa giải trước khi khởi kiện không?

Đây là một trong những câu hỏi được khách hàng quan tâm nhiều nhất khi tìm đến luật sư.

Trường hợp bắt buộc phải hòa giải

Theo Luật Đất đai năm 2024, đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, các bên phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi lựa chọn cơ quan có thẩm quyền giải quyết tiếp theo.

Ví dụ:

Hai hộ gia đình cùng cho rằng mình là chủ sử dụng hợp pháp của một thửa đất.
Tranh chấp đất khai hoang.
Tranh chấp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận.
Tranh chấp đất sử dụng ổn định qua nhiều thế hệ nhưng chưa xác định được chủ sử dụng hợp pháp.

Trong các trường hợp này, biên bản hòa giải là tài liệu quan trọng trong hồ sơ giải quyết tranh chấp.

Nếu người khởi kiện bỏ qua bước hòa giải bắt buộc, Tòa án có thể trả lại đơn khởi kiện hoặc yêu cầu thực hiện đúng trình tự theo quy định.

Trường hợp không bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã

Đối với các tranh chấp phát sinh từ giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất thì pháp luật không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện.

Chẳng hạn:

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
Tranh chấp chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất.
Tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất.
Tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng.
Tranh chấp yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Đối với các vụ việc này, người có quyền khởi kiện có thể nộp đơn trực tiếp đến Tòa án có thẩm quyền mà không cần thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã.

Hòa giải tại UBND có ý nghĩa như thế nào?

Mặc dù không phải mọi trường hợp đều bắt buộc, nhưng trên thực tế, hòa giải tại cơ sở vẫn mang lại nhiều lợi ích như:

Giúp các bên có cơ hội tự thỏa thuận, giữ gìn quan hệ láng giềng hoặc quan hệ gia đình.
Làm rõ nguồn gốc đất và quá trình sử dụng thông qua ý kiến của chính quyền địa phương.
Ghi nhận hiện trạng tranh chấp ngay từ đầu.
Tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí nếu các bên đạt được thỏa thuận.

Tuy nhiên, nếu hòa giải không thành, người dân vẫn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền tiếp tục giải quyết theo quy định.

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai

Một bộ hồ sơ đầy đủ sẽ giúp Tòa án nhanh chóng xem xét việc thụ lý vụ án và hạn chế việc yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện.

Thông thường, hồ sơ khởi kiện bao gồm các giấy tờ sau:

1. Đơn khởi kiện

Đơn khởi kiện phải được lập theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự và cần thể hiện rõ:

Thông tin của người khởi kiện.
Thông tin của người bị kiện.
Nội dung tranh chấp.
Yêu cầu khởi kiện.
Căn cứ pháp lý và căn cứ thực tế.
Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Việc xác định đúng yêu cầu khởi kiện có ý nghĩa rất quan trọng. Trong nhiều trường hợp, nếu yêu cầu không đầy đủ hoặc không chính xác, người khởi kiện có thể mất nhiều thời gian để sửa đổi hoặc phải khởi kiện bổ sung.

2. Giấy tờ tùy thân

Bao gồm:

Căn cước công dân hoặc hộ chiếu.
Giấy xác nhận nơi cư trú (nếu cần).
Giấy ủy quyền trong trường hợp ủy quyền cho người khác hoặc luật sư tham gia tố tụng.

3. Giấy tờ về quyền sử dụng đất

Đây là nhóm chứng cứ quan trọng nhất trong vụ án đất đai, có thể bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.
Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận.
Hồ sơ địa chính.
Trích lục bản đồ địa chính.
Biên bản xác định ranh giới.
Hồ sơ đo đạc qua các thời kỳ.

Nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận, người khởi kiện cần cung cấp các tài liệu chứng minh quá trình quản lý, sử dụng đất ổn định và liên tục.

4. Chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện

Tùy từng loại tranh chấp mà chứng cứ có thể gồm:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng tặng cho.
Di chúc.
Giấy viết tay mua bán đất.
Biên lai nộp thuế.
Hóa đơn xây dựng công trình.
Ảnh, video hiện trạng.
Tin nhắn, email trao đổi.
Lời khai của người làm chứng.
Kết quả đo đạc, định giá.

Càng chuẩn bị đầy đủ chứng cứ ngay từ đầu thì khả năng bảo vệ quyền lợi của người khởi kiện càng cao.

5. Biên bản hòa giải (nếu thuộc trường hợp bắt buộc)

Đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất phải hòa giải tại UBND cấp xã thì hồ sơ cần có:

Biên bản hòa giải thành; hoặc
Biên bản hòa giải không thành.

Đây là tài liệu quan trọng để Tòa án xem xét điều kiện thụ lý vụ án.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền giải quyết là bước đầu tiên nhưng cũng là bước dễ xảy ra sai sót nhất.

Tùy từng loại tranh chấp và từng trường hợp cụ thể, vụ việc có thể thuộc thẩm quyền của UBND hoặc Tòa án.

Thẩm quyền của Tòa án

Phần lớn các tranh chấp đất đai hiện nay được giải quyết tại Tòa án nhân dân.

Thông thường, Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền nơi có bất động sản sẽ giải quyết các tranh chấp về:

Quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất.
Tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất.
Tranh chấp lối đi qua.
Tranh chấp ranh giới.
Chia tài sản chung là quyền sử dụng đất.

Đối với vụ việc có yếu tố nước ngoài hoặc thuộc trường hợp đặc biệt theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, thẩm quyền có thể thuộc Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Thẩm quyền của UBND

Trong một số trường hợp do Luật Đất đai quy định, đương sự có thể lựa chọn hoặc yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, đặc biệt đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà các bên không có Giấy chứng nhận và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định.

Việc lựa chọn đúng cơ quan giải quyết cần căn cứ vào từng vụ việc cụ thể. Nếu còn băn khoăn, người dân nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi nộp đơn để tránh mất thời gian và ảnh hưởng đến quyền lợi của mình.

Liên hệ với Luật sư Đông

Nếu cần hỗ trợ vấn đề pháp lý hãy liên hệ với LS Đông qua những phương thức sau: Số điện thoại, zalo, viber: 0362735057 Facebook: Facebook Luật sư Đông Email: Luatsudong06@gmail.com

Các lĩnh vực hoạt động chính của Luật sư Đông

Hình sự:

Tham gia tố tụng, bào chữa cho bị can, bị cáo
Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị hại, gia đình bị hại
Đại diện ngoài tố tụng

Luật sư Đông tham gia bào chữa cho bị cáo trong vụ án Lừa đào chiếm đoạt tài sản (vụ án 55 bị cáo bị khởi tố)

Dân sự:

Tham gia giải quyết các vụ án tranh chấp về Đất Đai, Thừa kế, tranh chấp hợp đồng
Hỗ trợ tư vấn thường xuyên cho các doanh nghiệp
Tham gia đại diện ngoài tố tụng, làm việc cùng khách hàng đối với các đối tác, các bên liên quan
Hỗ trợ soạn thảo, rà soát hợp đồng, đưa ra phương án để làm việc với đối tác
Hỗ trợ khách hàng tham gia làm việc, trao đổi, thương lượng với đối tác

Bài viết liên quan:

Hôn nhân gia đình:

- Hỗ trợ giải quyết ly hôn thuận tình, đơn phương trong nước. Tranh chấp nuôi con, tài sản chung khi ly hôn. Thay đổi quyền nuôi con sau khi ly hôn
- Hỗ trợ thủ tục ly hôn có yếu tố nước ngoài
- Hỗ trợ thủ tục kết hôn với người nước ngoài
- Hỗ trợ xin xác loại giấy tờ hộ tịch như: Giấy kết hôn, Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; giấy khai sinh; đăng ký lại khai sinh, cải chính giấy khai sinh
- Hỗ trợ thủ tục nhận nuôi con nuôi, xác định cha cho con